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Comment éviter le droit de préemption lors de la vente de son bien ?

Posted by Stéphane on 31 juil. 2020 15:15:56

Lorsque vous vous apprêtez à vendre votre bien, vous devez attendre qu’un certain délai passe. En effet, la commune ou une personne privée peut bénéficier d’un droit de préférence sur votre immeuble en question.

 Ce droit lui permet d’avoir la priorité pour acheter votre bien en vente. C'est le droit de préemption. Vous avez donc une obligation envers elle d’en faire la proposition de vente, avant de passer vers d’autres  acquéreurs potentiels. Pour ne plus vous prêter à confusion, nous avons dans cet article tous les éléments concernant le droit de préemption. Si vous désirez vous en libérer, nous vous invitons à poursuivre votre lecture.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption est un droit issu d’un texte de loi spécifique ou encore d’une convention entre deux personnes. Il peut donc être accordé soit à l’Administration ou encore à un simple particulier. Quand le propriétaire d’un bien désire le vendre, il doit laisser un certain délai pour que les titulaires du droit de préemption se manifestent. Le droit de préemption peut concerner tous les types de biens que ce soit les terrains, les immeubles ou les édifices. Le droit de préemption est également exercé pour servir l’intérêt général. Ce qui signifie qu’il est forcément consécutif à des actions qui répondent aux objectifs énumérés par le Code de l’urbanisme en son article L300, qui sont :

- Un projet urbain, comme la construction d’un édifice public 
- Une politique d’habitat
- Le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques
- Un projet touristique ou de loisirs
- La réalisation d’équipements collectifs
- la lutte contre l’insalubrité
- Le renouvellement urbain
- La mise en valeur du patrimoine, qu’il soit bâti ou non

Vous aurez donc compris que le droit de préemption n’a pas la seule finalité de se faire attribuer une propriété, mais de construire des logements sociaux, des centres hospitaliers, des gymnases, pour l’intérêt de tous. 
Vous ne devez en aucun cas confondre droit de préemption et expropriation. Si dans le premier cas le propriétaire manifeste son intention de vendre son bien, dans le second cas, le propriétaire se trouve dépossédé de son bien au profit d’une autorité expropriante. Mais tout comme l’expropriation, le droit de préemption de l’Administration pourrait porter atteinte aux droits du propriétaire. Il n’est pas rare de voir des cas où les puissances ne se conforment pas aux conditions financières du propriétaire de l’immeuble à vendre. La procédure de la préemption est strictement encadrée. En cas de contestation, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit public, urbanisme et préemption. Estimation en ligne

Le droit de préemption n’est pas aussi un pacte de préférence, car la loi désigne d’emblée le bénéficiaire. 

Les différents types de droit de préemption

Il existe plusieurs types de droit de préemption:

- Les droits de préemption publics

• Le Droit de préemption urbain ou DPU
Il s’applique à certains types de biens comme les terrains ou les bâtiments, mais également les
actions sociales d’une entreprise. Certains biens en sont exclus : ceux qui sont aliénés à partir d’une
donation entre vifs ou encore les biens donnés en succession. 
• La zone d’aménagement différé ou ZAD
• L’espace naturel sensible
• Le droit de préemption de fonds de commerce
Instauré par la loi Dutreil, ce droit a été instauré en faveur des PME afin de promouvoir le
développement de l’activité commerciale
• Le droit de préemption en faveur des jardins familiaux
• Le droit de préemption des résidences principales saisies par un créancier

- Les droits de préemption privés

• Le droit de préemption des indivisaires (article 815 du Code Civil) aux profits des autres indivisaires 
• Le droit de préemption des locataires d’habitation
• Le droit de préemption des locataires de droit rural

Mais dans certains contrats, il est également possible de prévoir un droit de préemption, comme dans le cas des parts sociales que l’on attribue prioritairement à l’un des associés pour qu’une partie du capital social soit entre de bonnes mains. 

La mise en œuvre du droit de préemption et formalismes

Avant de vendre votre bien, vous devez en premier lieu le déclarer à la commune par une déclaration d’intention d’Aliéner, ou encore DIA. Elle précise les conditions de la vente. L’Administration dispose alors d’un délai de 2 mois pour vous fournir sa réponse par une décision expresse ou un formulaire. Mais si cette dernière ne se manifeste pas durant cette période en gardant le silence, c’est qu’elle s’est rétractée de son droit de préemption.

Vous devez faire attention à bien faire valoir votre DIA. Vous ne pouvez pas vous y soustraire. Cela risquerait d’annuler votre vente. Son existence doit donc être prouvée par le meilleur moyen : un acte notarié authentique en la forme. Cet écrit retracera avec précisions la situation de votre immeuble. Ce procédé est également ce que l’on appelle dans la pratique la « purge » du droit de préemption. 

En revanche si un bénéficiaire désire mettre son droit de préemption en œuvre, il doit se plier aux conditions financières du vendeur. On peut cependant remarquer dans la pratique qu’un bien peut être aliéné aux puissances publiques à un prix inférieur à celui de la vente en réalité. Mais en cas de désaccord sur le prix de la vente, il y a lieu de saisir le juge de l’expropriation.

 Le droit de préemption doit être justifié par un motif correspondant aux hypothèses du Code d’urbanisme précitées. 

Les recours pour éviter le droit de préemption 

Vous pouvez exercer un recours contre la décision de préemption devant le tribunal Administratif. Toutefois, ce recours n’est pas suspensif, mais vous pouvez l’accompagner d’un référé en suspension pour faire suspendre la décision du juge des référés en cas de contestation sérieuse sur la légalité. 
Votre action devant le juge compétent doit être intentée dans les délais prévus par la loi. La décision de préemption dès lors qu’elle est annulée engendrera certaines conséquences : le vendeur demeure propriétaire de son bien et le transfert de propriété ne s’opère pas. L’acquéreur évincé peut cependant réclamer des dommages-intérêts en cas de compromis de vente déjà signé, car il se pourrait qu’il ait déjà engagé des dépenses. Pour recevoir des conseils, il est préférable de faire appel à un avocat en droit immobilier.

Le droit de rétrocession

Vous devez également bien vérifier les si les démarches et les formalités ont bien été appliquées par la commune. Si vous êtes vendeur ou acheteur et que vous avez été évincé par un droit de préemption, vous devez bien vérifier si l’objectif de la vente de l’immeuble est conforme aux objectifs de l’article L300 du Code de l’urbanisme. Si la commune ne réalise donc pas le projet par lequel, elle a décidé de préempter, vous pouvez faire jouer votre droit de rétrocession, qui est le corollaire de votre droit de regard. Cela implique qu’un bien acquis depuis moins de 5 ans doit faire l’objet d’opérations pour lesquelles le droit de préemption a été exercé. Vous avez donc le droit de demande à la commune de vous vendre à nouveau le bien. N’oubliez cependant pas que le vendeur est prioritaire face à l’acquéreur évincé. 

Le droit de rétrocession s’applique également dans le cas où la commune ne libère pas le prix de la vente dans les six mois de la signature du contrat. Pour éviter le droit de préemption, vous devez, en résumé, déceler minutieusement les erreurs commises par la commune : les motifs de sa décision de préempter, les délais, la destination du bien, etc.

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