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Compromis de vente : à quel moment faire un compromis de vente

Posted by Stéphane on 4 sept. 2020 10:46:30

Vous projetez d’acquérir un bien ? Avant cela, vous devez d’abord signer un compromis de vente. Souvent, on signe le compromis de vente à la hâte sans être conscient des conséquences que cela pourrait entrainer. La loi ne précise aucune obligation pour le vendeur et l’acheteur d’établir ce type de contrat avant de passer à la vente d'un immeuble. Cet accord est pourtant une véritable convention entrainant des obligations de la part des parties respectives. Nous exposons dans la présente  tous les éléments que vous devez connaitre avant de pouvoir signer un compromis de vente. 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est une promesse unilatérale de vente. Il s’agit d’un contrat que l’on utilise surtout dans le domaine de la vente immobilière. Lorsqu’un acheteur et un vendeur décident de signer un modèle compromis de vente, en principe, cela veut dire qu’ils sont d’accord sur les conditions de la vente, et s’apprêtent à finaliser l’acte de vente en lui-même. 

Ainsi, lorsque l’acheteur ne veut plus acquérir le bien mis en vente, les conditions suspensives sont levées. Les parties sont libérées de toutes leurs obligations concernant la vente. À ce moment, celui, au détriment de qui la vente a été annulée peut exiger de l’autre le paiement d’une somme, une indemnité ou encore la restitution du dépôt de garantie. 

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Les conséquences du compromis de vente

Le compromis de vente est un accord. En tant que tel, il scelle l’acheteur et le propriétaire du bien. C’est un avant-contrat qui prépare les parties avant de signer définitivement la vente. Il faut donc apprendre à lire entre les lignes de ce compromis de vente modèle afin de ne pas signer de manière irréfléchie. 

La rédaction du compromis de vente

Les parties sont libres de rédiger les termes du compromis de vente. Les clauses doivent cependant être soigneusement étudiées, car elles revêtent une grande importance. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est nécessaire de requérir les services d’un professionnel en la matière. Son rôle sera de mettre les parties au courant de ce qui les attend. 

Pour cadrer la volonté des parties, l’avant-contrat doit être rédigé selon les situations personnes de ces dernières. 

Le modèle compromis de vente est rédigé dans une forme particulière, en la forme authentique. La présence d’un notaire est donc requise. Il y a alors lieu de « reprendre » les termes du compromis. 

Certaines pièces doivent être insérées dans le compromis de vente exemple, s’il s’agit d’une copropriété, dont entre autres :

  • Le règlement de copropriété si la vente met en jeu des copropriétaires
  • Les documents de diagnostics techniques
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • La situation financière de l’immeuble
  • Les procès-verbaux des tenues des assemblées générales 
  • Une fiche synthétique de copropriété
  • La notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires

Mais vous pouvez aussi retrouver des  formulaires de compromis de vente en librairie et signer le contrat sous seing privé, c’est-à-dire entre les parties. 

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Le déroulement du compromis de vente

Par lettre recommandée, le vendeur va notifier à l’acheteur la vente du bien immobilier. C’est à partir de ce moment que le délai de rétractation commence à courir. Il peut donc durant ce délai renoncer à l’achat du bien, et sans qu’il ne justifie son choix. 

C’est lors de la rédaction du compromis que l’on va verser un acompte. Le montant va varier entre 5 et 10 % du prix de la vente. Mais cet acompte n’est pas obligatoire. Il s’agit d’une condition suspensive, car lorsque l’acquéreur ne parvient pas à obtenir le prêt bancaire, la vente sera annulée. 
Durant le compromis de vente, le propriétaire du bien doit procurer à l’autre tous les diagnostics certifiant que le logement est décent. 

Comment renoncer à l’achat ?

Depuis 2015, l’acquéreur qui dispose de raisons valables pour ne pas acheter le bien mis en vente est protégé par la loi. Un délai de 10 jours lui est donc accordé pour se rétracter de la vente. Aucune pénalité ne peut lui être retenue compte tenu de la particularité du motif qu’il a invoqué pour annuler la vente. 

Pour ce faire, il doit faire connaitre sa décision de rétractation au propriétaire lors du compromis de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut faire très attention dans ce cas, car si vous ne passez pas à La Poste pour chercher le recommandé, le délai continuera toujours à courir. Les jours fériés, le samedi et le dimanche ne sont pas décomptés dans le délai de rétractation. 

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